国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
新能源车进入瓶颈期****** 今年“国补”退出，将“扶上马又送一程”的新能源汽车交给市场。年初，部分车企选择涨价，但提前透支的销量和消费者的持币观望，让近期狂奔的新能源汽车大盘首现“降”字。乘用车市场信息联席会(以下简称“乘联会”)发布数据显示，今年1月1日-27日，新能源乘用车销量环比下降43%。市场作出选择，车企们也坐不住了。2月2日，传出蔚来终端“展车”降价10万元的消息，同日飞凡汽车推出新车型再降价格门槛。事实上，此前特斯拉、小鹏、问界已选择官降。业内人士认为，今年新能源车市进入“后补贴”时代，从“政策市”到市场驱动，势必会进入短暂调整期。 展车最高降价近9万 2月2日，一则“2022款蔚来ES6和ES8降幅最高超过10万元”的消息引发热议。随后，蔚来汽车相关负责人回应称：“2022款蔚来ES8、ES6和EC6车型即将迎来全新换代，目前还有少量展车和库存车可供销售，这部分车辆可以享受展车政策。” 一位蔚来汽车展厅工作人员也向北京商报记者证实了降价消息。“降价10万元有些夸张，但如果达到所有条件，ES6最高优惠能到8.3万元，ES8最高优惠可达8.9万元。”该工作人员举例称，以一辆2022年款蔚来ES6为例，目前购车能享受3年免息、1.8万元的现金优惠并赠送价值3.9万元的辅助驾驶。如果消费者同意在蔚来置换二手车，还可享受1.5万元的置换优惠。此外，购买库存时间高于90天的车型，还可享受价值1.1万元的服务无忧政策。 蔚来在终端市场打出降价“组合拳”的同时，飞凡汽车则通过推新降低起售价门槛。飞凡汽车宣布，自2月2日起启动飞凡R7产品价值体系调整。其中，飞凡R7推出全新屏霸版产品线，车电分离畅享价调整至19.59万元起。 据了解，本次已是飞凡汽车今年内第二次调价。今年1月，飞凡汽车宣布，2月28日前购买飞凡R7可享受价值2.1万元的限时购车礼遇，车电分离价为21.85万元起。此次价格调整，该车型起售价直接降至19.59万元，较上次优惠价格下调2.26万元。 事实上，相比蔚来和飞凡汽车变相降价，今年初小鹏汽车与问界汽车直接选择官降。其中，小鹏汽车旗下车型最大降幅高达3.6万元。“官降后，消费者到店还可继续与销售人员商谈现金优惠。”一位小鹏汽车销售人员透露，P7车型的625与670版本，到店购车可享受1.5万元现金优惠，如果消费者用燃油车置换购车，还可享受1.8万元置换补贴。此外，G9车型也能享受5000元现金优惠。 透支效应显现车企承压 无论变相降价还是直接官降，新能源车企选择下探售价的背后来自市场压力。 乘联会发布数据显示，今年1月1日-27日，乘用车市场零售量为98.5万辆，同比下降45%，环比下降43%。其中，新能源乘用车市场零售为30.4万辆，同比下降1%，环比下降43%。 “国家利好汽车行业的购置税减半、新能源汽车补贴等政策到期，以及前几个月产销偏高等，对车市销量产生一定抑制作用。”乘联会秘书长崔东树表示，新能源乘用车销量增长达到一个瓶颈阶段，今年“国补”退出后，销量增长会是一个严峻的问题。 “我认为2023年上半年供需两端的压力都会比较大，但需求的压力肯定会更大一些。”蔚来汽车董事长、CEO李斌对北京商报记者表示，其中一部分原因便是部分用户的购车需求提前释放。数据显示，去年12月新能源乘用车零售销量高达64万辆，同比增长35.1%。 对于今年上半年车市走向，中信证券的研报认为，政策刺激结束后的需求透支效应在所难免，今年乘用车消费内需可能承压。中信证券则预计，去年四季度将小幅透支今年一季度销量，产销波动的影响约为100万辆。“去年底，为抢占各种补贴窗口期，部分用户选择提前购车，透支了部分今年的购车需求。”中国汽车流通协会专家委员会成员颜景辉表示，“国补”退出后，消费者对于车价更为关注，涨价是柄双刃剑，平衡车型成本的同时势必会让消费者产生观望情绪，车企适时降价也是在试探价格需求底线。 北京商报记者 刘洋 刘晓梦 玛雅彩票地图 |
