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173套!!揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

  2022年北京别墅市场是饱含希望的一年,在多重超预期因素影响下,从供需两端的对比来看,还是明显呈现出供不应求的态势。同时,今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放,叠加金融16条政策出台,以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此,反应在北京楼市的表现里,改善型置业率先回暖,不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

  以观承别墅·大家为例,以全年成交173套房源的佳绩,成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是,在去年年底北京疫情防控遍地开花,该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐,仅12月1-12日,连续12天成交12套,走出阶段性高流速行情。

  市场认可

  平均每两天销售出一套房源

  根据地产营销人数据统计显示,2022年1-12月北京别墅市场,别墅新增供应2216套,成交3300套,供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣,让这个十年成长的大墅区项目,再度回归大众视野。

  一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力,有业内人士分析,别墅销冠相较传统平层,更具有含金量,因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户,成交周期更长,成交难度更大。因此,项目的持续热销也充分印证市场认可度,可以明显感受到置业客户的热情。

  以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算,其去化速度,若按一年365天推演,基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩,尤其在2022年市场整体销售回落的背景下,无疑显得十分难能可贵。

  那么,观承别墅·大家的“去化秘籍”,即其支撑热销业绩背后的成因,值得我们在新年伊始,深入揭开并做出相应解读。

  终极改善

  精工合院超越传统迭代升级

  从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来,京城别墅虽几经迭代,但均以毛坯交付为主流,精装别墅可谓屈指可数。

  对于高端别墅来说,除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境,这些显性价值外,万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

  观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目,更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘,结合前三期2000余户交付业主的大量调研,真正从业主实际居住体验的角度上,对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

  对比传统别墅形态,观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计,保证充分采光的基础上,实现了合院的围合效果,让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

  走进样板间,开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术,并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅,实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗,卫生间天窗,地下天窗等设计让空间更加灵动。

  除此之外,观承大家首次引入立面BIM工具,彰显粉墙黛瓦东方意境;安装安心舒适六大系统设备,给予居住者极致舒适体验;以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。

  风水声光等细节之处,通过分户墙点位上下错位布置,避免底盒对穿,保障隔音效果;顶层卧室增加内保温,增强顶层保温隔热性能;玄关设置高低差,提供分区明确的脏区和净区,保证居所干净卫生;玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯,保证安全;楼梯踏步节点平滑,避免下楼时脚跟磕碰;卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点,满足多样化使用需求;端户窗户设置为电动窗户,方便开启。

  北五环

  高净值人群青睐中央别墅区

  作为北京最成熟、配套最齐全,氛围最良好的别墅区,顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。

  中央别墅区至今已经发展30余年,从1.0区域的天竺板块,到2.0区域的后沙峪板块,再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域,即3.0区域,越发展越凸显后发优势。

  观承大家自拿地之初就以“先规划,后开发”的前瞻理念,不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

  对于1600-2000万量级购房人群而言,位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

  该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系,高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网,尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织,同时又避开了低空航道,不会被飞行器噪音所打扰。

  其次,产业支撑方面,观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻,后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”,目前已有数十家央企国企入驻,高知高质科研人群云集。

  最后在生态环境方面,观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源,即全长47.5公里的温榆河,逾百年历史的方氏渠,5万平方米的观承滨河公园,近3万平方米的中央景观鹿鸣公园,以及314公顷的新建滨水公园等,周边绿化率高达80%。

  项目附近还坐拥15所国际学校,5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

  据悉,万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院,10年来产品不断迭代升级,真正做到私密与舒适的结合,符合当下高净值家庭的居住需要。

  文/宋欣

赴日旅游签重新受理,日本旅游业者:“我们最想要中国游客”******

  从1月9日起,日本驻中国大使馆和上海领馆已开始恢复赴日旅游签证受理和签发。据第一财经记者了解,目前15天短期观光签证依然无法申请,3年多次往返签也依然暂停,现在能申请的只有5年多次往返。留学签、工作签等都没有影响。

  多年从事境外游业务的代办小熊告诉第一财经:“赴日旅游签证材料和疫情前没啥区别,但就是现在入境(日本)麻烦。”

  与东南亚多国无差别欢迎中国游客相比,日本政府自1月8日起加强以中国入境者为对象的新冠病毒口岸管理,比如在机场落地后进行准确度更高的核酸检测或抗原定量检测、提供72小时内的核酸阴性证明、呼吁航空公司不要增加中日间航班数量等。此次新规距离日本政府去年12月30日的入境政策调整仅仅过去一周时间。

  其实,当中国官方于2022年12月26日宣布,自1月8日起有序恢复中国公民出境旅游后,日本百货商场、药妆店、专卖店等零售行业股票均刷新2022年初以来的最高价。然而,日本入境新规则让已苦等中国游客三年的日本旅游业者左右为难。

  日本两大旅行社行业协会之一、拥有1100家旅行社成员的日本旅行业协会(JATA)宣发部门代表桑名美保告诉第一财经,对于日本政府的新规,行业协会只能遵从,目前也无法预计新规执行的时间会有多久,“但是我们依旧在等待中国游客归来的那一天,尤其是中国团队游恢复正常后,对日本旅游业的复苏将是一针强心剂”。

中国游客有多重要

  旅游业,已成为日本经济的支柱之一。以日本旅游局(JNTO)最看重的疫情前2019年的各项旅游数据为例,这一年,旅游业为日本国内生产总值(GDP)贡献了约7.3%。

  中国游客,对于日本旅游业有多重要?

  日本旅游局2019年的数据显示,当年访日外国游客人数为3188.21万人,其中,来自中国(包括香港、澳门、台湾地区)的访日游客达1677.56万人,占全体访日外国人的52.6%。其中,仅中国大陆游客当年访问日本的人数就已达959.4万人,比上一年增长14.5%,在全部访日外国人数中占比超过30%。

  上述数据还显示,2019年访日外国人整体消费额达到创纪录的4.81万亿日元(历史汇率:1美元约合110日元汇率),比2018年增长6.5%,连续7年创历史新高。其中,中国大陆游客的消费额达1.77万亿日元,名列第一,在访日外国人整体消费额中占比36.8%,比2018年提高2.6个百分点。

  小熊回忆道,就中国游客赴日而言,2009年和2011年是两个特殊的年份。公开资料显示,2009年末,日本政府正式对中国游客开放个人单次赴日旅游签证;2011年末,日本政府正式对中国游客正式开放个人多次赴日旅游签证。“此后,中国游客赴日井喷式发展。”她说道。

  尤其在2015年,由于日元贬值等因素的影响,中国游客在日本大量购物这一行动之后,不仅使得赴日中国游客的数量相比前一年暴增107.3%,更使得“爆买”一词火上了日本各大媒体。中国游客在2015年的爆发式增长,也让日本迎来了史上赴日游客数量增长最快的一年。

  然而,疫情三年,包括中国游客在内的赴日外国游客数量断崖式下降,日本旅游业随即“速冻”。2020年,受疫情影响,访日外国游客数量跌至411.6万,2021年更是只有24.6万,不及2019年的零头。

  位于日本爱知县蒲郡市的老牌旅店富士见庄(Fujimisou)是日本帝国数据库公司记载的首家因疫情宣布破产的中小企业。

  创立于1956年的这家老牌旅店自2013年起,得益于激增的访日中国人,开始接待中国团队游客为主要客源,客房一直呈满员状态。然而,在2020年1月,由于疫情,很多中国团体取消了旅游计划,接连的取消预约成为了压垮这家老店的最后一根稻草。此后,日本帝国数据库不断录入因疫情破产的中小企业。其中,就行业而言,餐饮、酒店/住宿,与旅游业相关的行业位居前列;就地点而言,热门旅游目的地的东京、大阪、京都破产企业数量靠前。

  当前人手紧缺是大问题

  日本经济面临巨大压力,出口增长放缓可能推动日本经济在2023年陷入衰退,与此同时,日元持续贬值和通胀高企也在对日本经济产生直接的负面影响。

  以旅游业带动经济,曾被寄予厚望。如果没有疫情,日本原本已逐步实现“观光立国”计划,即到2020年实现每年访日外国游客数量4000万人、整体消费额8万亿日元的目标。

  如今,在前后历经七轮疫情冲击后,2022年6月起,日本以“小碎步”的节奏宣布开放国门:起初要求必须跟团;10月11日起,跟团限制被废除,持有效疫苗接种(三针)证明者前往日本之前也不再需要做核酸检测,日本旅游业全面放开。

  此后的2个多月内,日本境内出现了越来越多的外国游客,旅游业也走上缓步复苏的轨道。日本国家旅游局发布的最新数据显示,去年11月访日外国人数量为93.45万,恢复至2019年同期的40%左右。其中,来自韩国的访日游客已经恢复至此前的六成,东南亚和欧美的游客数量也在增长。

  这一点桑名美保也深有体会,“虽然入境的外国游客数量增长,但与2019年的数据相比其实还差很远。许多旅行社的外国游客接待量仅为2019年的一半。”

  不过,借当前日元贬值的东风,访日游客的消费额开始增加。日本百货店协会的统计显示,虽然去年10月的免税销售额136亿日元(约合人民币7亿元)比2019年10月下降47%,但高岛屋等5家大型百货公司去年11月的免税销售额正在恢复到2019年11月的五到九成。三越伊势丹位于首都圈内的多家分店从去年11月底到12月上旬的免税销售额比2019年同期高出4%。

  不过,在日本这波旅游业的复苏中,鲜有日本旅游业最大的海外市场中国游客的身影。“我们最想要中国游客,”一位曾多年担任中国赴日团队游的日本地接告诉第一财经,“过去三年没有中国游客的身影,我都快忘了如何接待中国游客了。”他继而表示,据观察,对中国游客依赖度较高的药妆店、家电卖场的人气还没有显著恢复。

  桑名美保告诉第一财经,虽然日本的旅游业在缓步复苏,但面临的挑战不小,首要的就是人手不足的问题,“疫情期间很多旅游业相关企业倒闭、裁员,因此面对旺盛的入境游客,当务之急就是解决劳动力短缺的问题。”

  据日媒早前报道,成田机场在疫情前的460多个租户中,约两成已永久关闭。在成田机场经营免税店等店铺的NAA Retailing集团负责人也期待中国内地的游客回归,他表示如果日后中国内地旅客大量增加,将聘请会说中文的工作人员。

  金融公司“大和总研”的高级经济学家神田庆司指出,“在今年春季之前,访日游客消费额有望持续增长,但对企业来说,提高劳动生产率是当务之急。”

  此外,桑名美保还强调,疫情后外国游客倾向于寻求附加值更高的旅游(value-added trips),不仅仅局限于“观光”(sightseeing),比如体验和尝试他们此前不曾了解的内容,“因此,这也是我们准备的新方向”。

  日本首相岸田文雄希望在后疫情时代通过振兴旅游业,为疲软的日本经济注入活力。为此,岸田政府已定下目标——每年吸引5万亿日元的旅游消费,且到2030年使访日游客数量增至6000万人。但是,近日有日媒对此质疑道:在中国这个最大推动力缺席的情况下,这一目标还能实现吗?

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